PILOT gemelos de Canal Crossing: FA establece la Etapa Uno de ASC en el 10% de los ingresos brutos durante 15 años

JERSEY CITY – Los Acuerdos Financieros adjuntos a las Ordenanzas de Jersey City 26-045 y 26-046 son ahora el camino de papel atribuible para el cruce del Canal Fase 1 en Garfield Avenue: dos horarios de Servicio Anual de 30 años, en etapas desde el 10% del Ingreso Bruto Anual, con el condado de Hudson limitado al 5% del ASC según la ley estatal.

El Consejo Municipal dio el segundo y último paso el Miércoles 23 de septiembre de 2026. El alcalde James Solomon aprobó ambas ordenanzas el 24 de septiembre de 2026, según los registros de ordenanzas de la civicweb. La primera lectura fue el 10 de junio de 2026 (9-0 en ambas partes). Las llamadas finales divergen: Ord. 26-045 (Fase 1A) terminó 9-0; Ord. 26-20046 (Fase1B) terminó 7-0-2, con el concejal Frank Gilmore y la presidenta del Consejo Denise Ridley registrados como abstenidos en la hoja de Fase1B.

Hudson TV había cubierto previamente el drama de comentarios públicos y votaciones de la audiencia del 23 de septiembre. Este paquete es la matemática de la FA, no una reaparición de la pelea del podio de esa noche.

Foto: Hudconja / Wikimedia Commons (CC BY-SA 3.0). Grafico: Hudson TV.

Fase 1A – Ord. 26-045 / Garfield Fase 1 A Urban Renewal LLC

Parcela: Bloque 21.01, Lot 1 – 850-870 Garfield Avenue.

Edificio (considerando la FA): nuevo edificio de Seis pisos de uso mixto; 215 unidades de alquiler residencial, incluidas 43 unidades asequibles con un valor de alquilo de 50% o menos; aproximadamente 6,818 pies cuadrados de retail en la planta baja; 68 plazas de aparcamiento; estacionamiento de bicicletas designado y paquete de servicios.

Costo / empleo (conclusiones de la FA): el costo total del proyecto estimado en más de $141 millones; gastos de operación anuales proyectados en aproximadamente $2 millones; alrededor de 275 trabajos temporales de construcción y 30 trabajos permanentes.

Notificaciones de entidades: director de Boraie Development LLC, Nuevo Brunswick. La designación de redistribuidor bajo el Acuerdo de Redistribución Modificado y Reestablecido de 2018 también nombra Hampshire Urban Renewal Redevelopment, LLC, Garfield JC Partners, LLC y Fase 1B.

Fase 1B – Ord. 26-046 / Garfield Fase 1 B Urban Renewal LLC

Parcela: Bloque 21501.02, lote 1.01 – 874-902 Avenida Garfield.

Edificio (considerando la FA): nuevo edificio de diez pisos de uso mixto; 293 unidades de alquiler residencial, incluidas 59 unidades asequibles con un IMA de 50% o menos; aproximadamente 11,462 pies cuadrados de retail en la planta baja; 212 plazas de aparcamiento; aparcamiento de bicicletas designado y paquete de servicios.

Costo / empleo (conclusión de la FA): el costo total del proyecto estimado en más de $176 millones; los gastos de operación anuales proyectados en alrededor de $3 millones; alrededor de 350 puestos de trabajo temporales en la construcción y 50 puestos de trabajo permanentes.

La Aritmética combinada de las dos FA: 508 unidades de alquiler / 102 asequibles – no un total de comercialización separado inventado fuera de las ordenanzas.

Ambos acuerdos dicen que los proyectos ayudan a entregar el Parque 12P (plaza ~ 33.000 pies cuadrados) y una parte del Canal Morris Greenway, y que las operaciones se ejecutan bajo el PECA de la ciudad (Ord. 18-151) y el código de salarios de vida §3-76.

El calendario de los ASC (§4.04) – escalones gemelos idénticos

Ambas FA utilizan el mismo cargo anual por servicio. El ASC debe pagarse cada 1 de febrero, 1 de mayo, 1 de agosto y 1 de noviembre después de la fecha de inicio de la tarifa de servicio anual, por un máximo de 30 años a partir de esa fecha de inicio (el plazo del acuerdo es de 35 años a partir del momento de la ejecución, sujeto a una terminación anterior).

Tarifa mínima anual de servicio (ambas FA): los impuestos totales cobrados sobre el paquete de esa fase en el último año fiscal completo en el que estuvo sujeto a la imposición convencional. Las FA No establecen un ASC mínimo de dólar – Hudson TV no inventará uno.

Tarifas administrativas (§4.09): La entidad paga al municipio el 2% del ASC de ese año antes del 1 de noviembre (N.J.S.A. 40A:20-9).

Cuota del condado (§4.08): La ciudad remite el 5% de la ASC recibida al Condado de Hudson de conformidad con N.J.S.A. 40A:20-12. Es una parte del PILOT, no una línea fiscal convencional de la escuela ad valorem o del condado sobre mejoras mientras la exención funcione.

Impuestos sobre tierras: Los pagos de impuestos sobre tierzas se mantendrán hasta la fecha de inicio de la ASC. El importe de la carga de transporte de los pasajeros a la zona de destino de la empresa de transporte de pasajeros a través de la zona de origen de la empresa se calcula en el plazo de tres meses. Las mejoras y los terrenos están exentos de impuestos según lo establecido en la FA para el período de exención.

Lo que No está en estas FAs: Ningún acuerdo financiero dedica un porcentaje de ASC a la Junta de Educación de Jersey City o una cuenta de capital escolar. Cualquier propuesta de “PILOT-to-school” en toda la ciudad pertenece a un documento de política separado – incluyendo el propio informe de presupuesto interino de la administración del 16 de junio de 2026 sobre la asignación del 10% de los ingresos del PILOT a las escuelas públicas – no al texto del contrato de ord. 26-045 / 26-046 revisado por Hudson TV. No trates esa propuesta como una cláusula en estos gemelos.

Contraste entre crisis tributaria y auditoría frente a nuevos acuerdos (tiempo de ejecución, no reescritura del veto)

Las matemáticas del ASC se encuentran en un contexto fiscal que la administración Solomon ha escrito:

• 21 de enero de 2026: La orden ejecutiva del alcalde Solomon lanzó una auditoría integral de más de 100 reducciones fiscales a largo plazo activas, con un objetivo declarado de finalización para el 1 de julio de 2026 (notificación de prensa de la ciudad).
• 16 de junio de 2026 Informe Interino de Presupuesto: La Administración dice que heredó un déficit estructural de aproximadamente $254.8 millones, reducido en base neta en aproximadamente $55 millones a una brecha estructural restante de aproximadamente $199.6 millones. El mismo informe incluye la auditoría del PILOT entre las iniciativas de ingresos no fiscales, junto con una propuesta para dirigir el 10% de los ingresos del PILOC a las escuelas públicas – una propuesta, una vez más, no el idioma de Canal Crossing FA.
• 23-24 de septiembre de 2026: el Consejo aprueba y aprueba por unanimidad el alcalde estas dos nuevas exenciones de 30 años.

El punto de Hudson TV es el contraste de la línea de tiempo: los nuevos horarios de 30 años de ASC se bloquean mientras el público todavía carece de un despacho de resultados de auditoría publicados, paquete por paquete para la cartera heredada. Esta historia No es una reescritura del paquete de veto absoluto de Trenton sobre las facturas fiscales de Jersey City; ese paquete es solo un contexto separado.

El control de dudas

• Quien paga la primera etapa: Durante los primeros 15 años, la entidad paga el mayor de los impuestos convencionales del año completo anterior en ese paquete o el 10% del AGR. Si los alquileres aumentan, el ASC de la ciudad aumenta con AGR, pero los equivalentes convencionales de impuestos completos en los edificios terminados no son lo que la primera etapa garantiza.
• Contigo 5%: Parte legal de ASC, no impuestos completos.
• No hay carvings de la FA en 26-045 / 26-046. Se requeriría una ordenanza o asignación separada antes de que alguien pueda atribuir un dólar escolar a estos ASC.
• Higiene de los votos: Utilice las hojas de ordenanza – Fase 1A final 9-0; Fase 1B final 7-0-2 – no una sola llamada de registro mixta.
• Fase 1 Incumplimiento de la definición de tierra: En el extracto de las definiciones de la Ord. 26-046 FA, el párrafo “Tierra” sigue imprimiendo el bloque 21501.01, lote 1 (identificadores de la fase 1A). La ley de la ordenanza, los considerandos y la definición de la fase 1B del paquete utilizan correctamente el bloque 21501.02, lote 1.01. Tratar los guiones de la muestra A / paquete como control; marcar el error de definición para el seguimiento de OPRA/FA ejecutado.

Hudson TV pregunta: Con dos ASC de Canal Crossing de 30 años ahora en las cuentas en la primera etapa 10% de los ingresos brutos, ¿debería el próximo movimiento público del Ayuntamiento ser la publicación de los hallazgos completos de la auditoría PILOT – o limitar cuántas nuevas exenciones a largo plazo se firmarán mientras la brecha estructural se mantenga abierta?

Comparte tu opinión en los comentarios y díganos qué opción elegirías y por qué.

Reacción: respuesta AUDIT o CAP (o Otros + su idea).